一、 購物中心的特性

　　由于購物中心本身是一個匯聚零售商及消費者的地方，其性質及所發揮的作用與其它物業類別有截然不同的特征：

　　1、購物中心的租金收入與商戶營業額息息相關

　　購物中心的收入來源主要來自商戶的租金，而商戶能夠付出多少租金，就取決于其營業額。商戶生意好，自然能承擔更高的租金，反之，商戶生意不理想，便會希望透過減租、或遷往其它較低租金的鋪位，以減低營運成本。

　　對于一般以營業額來訂定租金的購物中心來說，這特性就更為明顯。商戶除繳交基本租金外，還需支付每月營業額的某個百分比作為租金。換句話說，商戶的營業額越高，業主的租金收益亦會越高。由此可見，商戶與業主之間，或多或少都存在著一種唇齒相依的關系，要令到購物中心變得生生有色，購物中心管理團隊便需與雙方作多方面的協調和溝通。

　　2、購物中心具有非一般的生命力

　　購物中心與一般地產項目的最大分別，在于其「動態」及「生命力」。一般住宅項目只要地點優越、景觀理想、質素高、交通方便，再加上優質的管理及大量的宣傳攻勢，發展商便可以靜待收成。

　　至于購物中心，由于物業本身集合了不同的零售行業和品牌，并且不斷受到潮流新趨勢及顧客口味轉變等因素的影響，因此物業必需與時并進，透過改造、翻新、改變租戶業態或轉換個別品牌等不同方法去維持購物中心的競爭力。

　　3、購物中心營運 從不間斷

　　一般的住宅物業只需在物業落成后，把單位推出市場，然后專注為業主提供物業管理服務，發展商便可以「功成身退」。然而，購物中心的業主，以至商戶及管理團隊，均需共同努力，時刻緊貼市場脈搏，方能使購物中心突圍而出。

　　作為業主，需定期監察購物中心的營運表現，與購物中心管理團隊商討改善的對策;作為商戶，應努力為顧客提供優質的產品和服務，吸引他們消費;而管理團隊，作為消費者、商戶及業主之間的橋梁，需密切留意市場變化，不繼推陳出新，舉辦各種型式的推廣活動，以擴闊客源，協助商戶提高營業額，從而為業主帶來更高的租金收入。

　　二、購物中心運營要點

　　購物中心要營運得當，有賴專業的購物中心推廣管理團隊充分發揮其主導及橋梁角色，其重點如下:

　　1、營造舒適的購物環境

　　這是指最基本的硬件維護及管理。購物中心管理團隊必需為顧客締造一個安全、衛生、照明度適中兼空氣流通的購物環境，方能讓顧客盡享購物之樂。

　　2、加強業主及商戶之間的溝通

　　作為業主和商戶之間的主要橋梁，購物中心管理團隊應定期向商戶搜集對購物中心的意見，深入了解他們的需求。這些意見可能屬于硬件方面，如照明不足、購物中心溫度過高/過低等;又或是整體購物中心人流不足，希望可藉推廣來吸引消費者前來等。管理團隊在整合各商戶的反饋并加以分析后，便可向業主提出改善方案，并貫徹執行，務求為商戶提供一個有利的營商環境。

　　3、定期檢討商戶組合 物業檔次定位

　　購物中心管理團隊應密切留意市場變化，掌握商戶的營銷狀況，增加受消費者歡迎的店鋪，以提升購物中心的市場價值。

　　要衡量商戶業績的好壞及受歡迎程度，管理團隊先需為各行業類別制定一個參考基準。該基準可以商戶前一年的營業額或其它類似檔次的購物中心中取得參考。根據該基準作分析比較，各商戶的營業狀況便能一目了然。對于業績有所改善或較同業理想的商戶，管理團隊可進一步探討其成功之道，作為借鏡。對于營業額未如理想的商戶，則有需要探討個中原因，并提出改善建議。

　　在商戶續租或商鋪招租的時候，這些業績評核資料也極為重要。對于一些營業額長期低于標準的商戶，購物中心管理團隊有必要研究是否讓該商戶續租。被潮流或消費者品味改變等市場因素而拖垮的商戶，管理團隊有責任為業主物色較有號召力的行業或品牌取而代之，為購物中心注入新動力，為整個購物環境增添朝氣。

　　另一方面，管理團隊亦需要定期比較購物中心整體的營業額，并因應消費潮流的改變而考慮是否需要重新厘定比對基準。必要時，更可向業主提出提升購物中心檔次及定位的建議，務求提高其競爭力。以香港皇室堡購物中心為例，因應消費市場日趨年輕化，原來位于該購物中心地面的西武百貨及地庫之百佳超級市場將不獲續租，購物中心將被翻新成為年青人購物點，把鋪面拆細出租予大型年青人連鎖店商戶。另外，九龍尖沙嘴廣東道的大業主九龍倉集團亦隨著訪港旅客人數上升，零售市道蓬勃發展，而把該處重新定位為高檔購物地段，并展開擴闊行人路、加建樹木等工程，積極引入名牌商戶，包括連卡佛及HERMES等。像廣東道這樣的大變身，需要長時間的策劃，而在招覽租戶時，商戶的品牌檔次能否配合整個地段的高檔形象，比其予租能力更為重要。

　　4、推廣活動 刺激人流

　　購物中心可按照其顧客性質及需求而舉辦不同類型的推廣活動，一方面可提高購物中心的知名度，吸引人流，亦可突出購物中心的形象。這些活動可分為兩大類:

　　單一性活動

　　這類活動通常是不定期的，時間性較短，可能是一天，或數小時。雖然這類活動為購物中心帶來的效益較為短暫，但成本較低，對提升購物中心的歡樂/節日氣氛有一定幫助。例子包括時裝表演、歌星演唱、鋼琴演奏、全港性的「BB爬行大賽」及模特兒選舉，甚至是圣誕及新年前夕舉辦的各項倒數活動等。

　　主題活動

　　這類活動舉行的時間較長，相對單一性推廣活動而言，更能吸引其它商圈的人士前來參觀，為購物中心帶來更持久及可觀的收益。以位于港島區的太古城中心為例，今年暑假便舉辦了哈爾濱冰燈節，共展出十六組冰雕，包括紫禁城、○八年北京奧運五環、神舟六號及冰屋等，同時亦建造了冰滑梯讓參觀者一嘗冰滑梯的滋味。冰燈節舉行期間，每天都吸引不少市民一家大小前往參觀，購物中心人流暢旺。

　　另一個例子，便是以直播世界杯賽事催谷人流的觀塘APM購物中心。該購物中心于世界杯期間，不但以大電視免費直播各場賽事，同時亦舉辦各式各樣活動，甚至為顧客提供沐浴設施及睡袋等。結果購物中心該月份的人流超過880萬人次，較平日增加四成，生意額則較平日增長兩成半至港幣2.5億元，其中運動用品店鋪的生意額上升兩成，餐飲店上升三成，影音產品店上升兩成半。

　　5、財務預算及管理

　　健全及穩健的財務管理及預算是購物中心營運的基礎。購物中心必需具備一定的流動現金，方可確保日常運作及所有推廣活動能暢順進行，而精確的財務預算亦可作為購物中心未來的營運策略的參考。

　　為了維持購物中心的市場價值和營運性，管理團隊有必要以市場走勢及消費者需求和品味為基礎，為業主提供各種改善購物中心營運效益的方案 (如之前提及的改革、翻新和更改租戶組合等)，而相關的財務預算，包括租金回報及開支等，便成為業主決策的基礎。

　　對于以營業額來訂定租金的購物中心而言，團隊在制定財務預算時，除了顧及水電、保安、日常維護等經常開支外，還需把各大小型推廣活動所涉及的特別開支計算在內，并且按不同推廣活動的規模及預計人流而計算出不同時期的租金收入，評估活動是否能為購物中心帶來正面效益。