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    11

    2022

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    穿越2021:這些房企逆勢實現穩步增長

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      全國商品房銷售面積18.3億平方米、銷售金額18.7萬億元,在過去的2021年,我國房地產行業以這組數據,為波詭云譎的一年畫上了句點。

      這一年,房地產行業的整體規模,再創歷史新高。全國新建商品房銷售數據,從2017年的13.3萬億漲到18.7萬億。以至于業內專家稱,過去5年,其實是房地產的白金年代。

      亮眼的成績單,似乎與地產人的實際體感不盡相同。2021年,陷入債務風波的房企越來越多,違約名單不再局限于小公司;調控加碼、樓市降溫,成為行業的主基調。

      但是,如果我們理性復盤,會發現“分化”比“降溫”更貼合當下房地產的現實。

      在銷售端,2021年百強房企全年銷售額同比下降3%,而龍湖集團、華潤置地等企業,仍能在逆勢實現穩健增長;在融資端,一些房企囿于緊張的財務盤面,難以“借新還舊”,而國企央企和優質民營房企,持續獲得金融機構青睞。

      這種從企業到市場的全面分化,正是房地產步入新周期的縮影。經過20余年突飛猛進的發展后,“躺著就能賺錢”的年代已成為歷史;在“房住不炒”政策基調下,現金流充裕、融資優勢突出、具備多元競爭力的房企,有望打開廣闊的生長空間。

      房企銷售成績“冰火兩重天”

      2021年,房地產調控的力度之大、頻率之高,歷史罕見。據中原地產研究中心統計,去年全國各地房地產調控次數超過580次。

      在這種行業環境下,樓市也走出大逆轉行情。國家統計局數據顯示,上半年全國房地產銷售仍創歷史新高,7月份之后開始出現負增長,金九缺席,銀十不再,樓市交易加速下滑。步入12月,房企紛紛開啟年末沖刺,但最終成績單卻有喜有憂。

      克而瑞數據顯示,以全口徑統計,2021年12月,TOP100房企實現銷售金額11223.1億元,較11月環比增長32.4%,但同比仍下降34.7%。

      TOP30房企中,單月銷售實現同比增長的僅有7家,分別為建發、碧桂園、龍湖、招商、正榮、華潤、中海,同比增幅分別為72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%;與此同時,有16家房企同比降幅在30%以上。

      從更具“含金量”的權益口徑看,12月單月,TOP10房企中僅碧桂園、華潤、招商、龍湖實現正增長,同比上漲幅度分別為115.3%、40.1%、9.6%、41.8%;1~12月,龍湖是TOP10陣營中,唯一權益銷售金額正增長的民營房企。

      全年來看,頭部房企業績分化同樣顯著。2021年,萬科、恒大、綠地、世茂、綠城等房企全口徑銷售額同比負增長,融創、保利、中海、招商、華潤、龍湖、金地等房企則實現正增長,其中龍湖以7.2%的增長率,在15強中排名第三。

      在此之下,2021年房企銷售目標完成率也明顯低于去年,達成率均值為90.1%。其中,中海、龍湖等完成率超過90%的房企,已屬于行業較好水平。龍湖全年實現2900億銷售金額,同比去年高出7.2%,回款率維持在超90%的行業高位。

      這份冷熱不均的成績單,映照出行業發展環境的巨大變化。曾經的“黃金年代”,大批民營房企靠加杠桿異軍突起、以負債支撐起膨脹的規模神話。但如今,高杠桿模式難以為繼,穩健的國企央企、以龍湖為代表的優質民營房企,正成為地產新周期的主角。

      作為地產界為數不多的投資級房企之一,龍湖在充滿不確定性的行業環境中,繼續保持有質量的增長、有回款的簽約。得益于此,龍湖得到資本市場的持續認可,目前總市值超2300億港元,成為業內難得股價穩定、市凈率保持合理水平的房企。

      融資活水向優質房企傾斜

      銷售業績“冰火兩重天”,只是房地產加速分化的一個切面。在同樣重要的融資端,不同房企也面臨全然不同的境遇。

      2021年三季度以來,受部分企業違約事件影響,房企融資總量下滑到3079億元,同比下降32%;到四季度,房企融資降到低谷,融資總量僅1767億元,同比減少55%。一些資金緊張的房企,直接被金融機構擋在門外,難以“借新還舊”。

      值得注意的是,融資環境的過度收緊,并不利于實現房地產行業“良性循環”。因此,官方數次發聲,支持房企合理資金需求。數家央企及財務穩健的頭部民企,啟動中票發行,融資用途也有所擴展。

      從實際表現看,據中指研究院數據,11月以來房企融資總額707.8億元,同比下降71.3%,但環比上升33.1%,融資成本同環比均有所下降。

      但是,并非所有企業都能踏入此輪窗口期,金融機構更青睞優質的穩健房企。12月以來,以碧桂園、龍湖為代表的房企表現突出,融資動作涉及中期票據、供應鏈ABS等。12月10日,龍湖公告稱,發行10億元15年期中期票據,年息僅3.7%。

      資本對優質房企的偏好,也是地產行業穩健發展的需求所在。當前,房地產市場長效調控機制逐步完善,這對房企的有質量發展提出了更高要求。高杠桿激進企業不再符合時代需求,財務狀況健康、綜合能力突出,正成為房地產企業的生命線。

      作為唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企,龍湖堅持財務自律、現金流充沛。2021年上半年,龍湖凈負債率進一步下降至46.0%,現金短債比達到5.48倍,剔除預收款后的資產負債率為68.3%,連續5年保持“三道紅線”綠檔水平。

      與此同時,預售資金監管持續收緊,對房企流動性提出了更高要求。億翰智庫表示,如果在判斷企業償債能力時,引入監管因素,碧桂園、萬科、龍湖等依然具備較強的流動性,其中龍湖在預售監管比例占40%的背景下,對短債的覆蓋比例仍達3.27倍。

      多家券商表示,在政策調控持續以及行業下行階段,以龍湖為代表的優質民企,有望憑借其融資優勢、運營能力、產品質量,在地產下半場脫穎而出,走出獨立行情。

      新型城鎮化考驗綜合能力

      經過20多年發展,房地產“規模神話”已然終結,房企需要重新回到利潤導向,向“低杠桿、低負債”轉變,從向金融要紅利轉為向管理、運營要利潤。

      管理紅利時代,房企在深耕地產主業的同時,同樣需要具備多元賽道競爭能力。銀河證券認為,從頭部企業的戰略定位看,從單一的地產開發企業向平臺型企業過渡,是行業普遍趨勢。布局多元業務的房企,可通過業務互相賦能,實現高質量發展。

      目前,龍湖集團業務涵蓋地產開發、商業投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務,并積極試水養老、產城等創新領域。多元的業務布局及競爭能力,不僅為龍湖提供了盈利增長點,同樣為我國城市綜合體建設提供了極大助力。

      當前,我國常住人口城鎮化率已達到60.6%,城鎮化建設步入新時期。曾經“攤大餅”式、粗放的城市擴張發展之路遭到摒棄,“內涵集約式”、“高質量發展新路”成為新時期關鍵詞,城市建設呼喚“以人為中心”,TOD模式更是成為當下熱點。

      所謂TOD模式,即以公共交通站點為中心,在400~800m(5~10分鐘步行路程)為半徑范圍內,進行辦公、商業、文化、教育、居住等混合空間的城市開發模式。這種模式下,土地得到集約利用,容積率提高,生活舒適度也因為吃住行一體化得到提升。

      不過,軌道城市階段的TOD模式,對房企提出了更高要求,需要其具有復雜項目的建設經驗、多業態的運營能力,可協調整多方資源,更需擁有強大的資金實力。

      作為國內TOD的先行者,龍湖已持有TOD項目70余個。業內認為,龍湖的優勢在于,內部多航道業務協同、外部產業聚合,可契合TOD綜合體開發運營的多元需求;同時,穩健的財務盤面,對資金沉淀量較大的TOD綜合體項目形成強力支撐。

      目前,龍湖是在TOD模式下,為數不多把商業、住宅、酒店、醫療、公共服務等產品線全部打通,而且運營良好的企業。在實現自身穩健經營的同時,龍湖也在充分發揮其多元能力,為城市發展帶來巨大動能,助力我國新型城鎮化建設。

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